I. PROCEDURE LEGALE

Les lois grecques autorisent des étrangers à posséder une propriété dans la plupart des zones grecques. Des restrictions s’appliquent aux citoyens non ressortissants de la communauté européenne et qui souhaitent acheter sur les zones frontalières (East Aegean, îles du Dodecanese, regions Nord de la Grèce, Crête, Rhodes) ; dans ce cas ils doivent se faire connaître auprès du conseil local de la Préfecture qui leur donnera les autorisations. Nous pouvons vous aider dans cette démarche.

Dépôt

Pour sécuriser une acquisition, un dépôt de 10% du montant de l’achat est habituellement perçu au moment de la signature de l’accord. Cet accord contient les noms et qualité des parties, la description des biens, le prix, la méthode paiement et des conditions générales négociées entre les parties. Parfois, dans la cas d’un bien très peu cher, il n’y a pas d’accord et les parties font directement un acte devant un Notaire Public en présence des avocats représentants les 2 parties. Le Notaire Public n’autorisera aucune vente sans s’être assuré au préalable que les documents pour les impôts et taxes soient corrects.

L’acheteur perdra son dépôt s’il se rétracte. Si le vendeur se rétracte et qu’un pré-contrat avait été signé, il devra s’acquitter d’une somme égale au montant du dépôt en tant qu’indemnité pour l’acquéreur ; ce dernier retrouvera son dépôt.

Achat

Une transaction d’achat de propriété est toujours réalisée devant un Notaire et en présence des avocats qui représentent le vendeur et l’acquéreur. L’acquéreur a besoin d’un avocat pour agir en son nom afin de l’assister avec les règles locales pour fixer la valeur du bien et s’assurer qu’il obtienne un titre de propriété en bonne et due forme. Avant de démarrer la transaction, l’avocat représentant de l’acheteur mène des recherches avec le Registre des Terres et s’assure que la propriété possède un titre en règle. Les procédures légales en Grèce sont simples, et si tous les papiers sont prêts pour conclure une vente, la signature du contrat officiel devant le Notaire peut être très rapide.

Frais

La taxe d’achat, les frais de Notaire et d’avocat sont payés par l’acheteur et sont calculés sur la base de la "valeur objective” de la propriété, et qui est habituellement inférieur au véritable prix d’achat.

La taxe d’achat se situe entre 9 et 13% (pour les 15 000 premiers € la taxe est de 9%, puis entre 11 et 13% pour le reste. Dans certains cas, notamment lorsqu’il n’y a pas de caserne de pompiers à proximité, la taxe commence à 7%. Les frais de Notaire sont de 2%.
Les frais d’avocat sont entre 1.5% and 2%.

Remarque

Tous les prix en Grèce sont exprimés en Euros. Cela peut apporter quelques confusions chez les vendeurs et il est recommandé de bien vérifier les prix avec la personne qui vous montre la propriété et qui vérifiera de nouveau auprès du vendeur au moment où l’acquéreur fait une offre. Nous sommes pas responsables des changements de prix pratiqués par les vendeurs.

II. TAXES LOCALES

Les propriétaires sont soumis à une petite taxe locale qui est incluse dans la facture d’électricité payable tous les 2^e mois.

III. TAXES SUR LES PROPRIETES

Selon une loi assez récente, les propriétaires d’un bien dont la la valeur objective dépasse 175 000 € ou 350 000 € pour un couple sont soumis à la taxe sur les propriétés. Par exemple, pour un bien dont la « valeur objective » est estimée a 322 800 € et qui n’a qu’un seul propriétaire, la taxe annuelle serait de 440 €.

IV. PERMIS DE CONSTRUIRE

Selon les lois grecques, si un terrain n’est pas situé sur le plan de ville, et qu’il n’y a pas de forêt ou de restrictions archéologiques, le permis de construire peut être accordé pour une surface minimum de 4 000 m². Un permis peut être accordé pour des terrain de 2 000 m² ou moins, s’ils sont situés dans la zone constructible ou en bordure de la route municipale principale. A l’intérieur des villages, villes et cités, les permis de construire est généralement accordé sur n’importe quel terrain. Dans certaines zones, des règles grecques spécifiques s’appliquent aux permis de construire. Nous pouvons vous recommander des architectes compétents, et des ingénieurs qui donneront des conseils, travailleront sur plan, et conduiront la procédure de permis de construire. Les permis de construire sont obtenus par l’intermédiaire d’architectes ou d’ingénieurs en Grèce, et les frais sont de 4 à 5% du coût total de la construction.

V. COUTS DE CONSTRUCTION

D’une façon générale, les coûts de construction au m² dans la région vont de 1 000 à 1 500 € selon les matériaux utilisés. Dans certains endroits (accès difficile par exemple), le coût de construction peut atteindre 1 600€.

VI. LOUER SA PROPRIETE

Bien que beaucoup d’agences en Grèce ne soient pas spécialisées dans la location de propriété, la plupart d’entre eux peuvent vous recommander des biens qu’ils connaissent et dont ils ont assuré la vente pour des clients en location qui cherchaient à acheter. C’est en général un service gratuit. D’autres agences sont spécialisées en location et sont celles vers qui vous devez vous tourner si vous achetez en vue de faire un investissement.

VII. ENTRETIEN DE LA PROPRIETE

Durant ces dernières années, on nous a souvent posé la question de l’entretien des propriétés. Depuis, de nombreuses petites entreprises se sont installées pour offrir ce service.

VIII. L’ACHAT DES CITOYENS NON RESSORTISSANTS DE L’UE

Bien que les citoyens non ressortissants de l’Union Européenne puissent acheter des biens en Crète, il y a cependant quelques restrictions. Cela prend en général 3 mois de plus. Le Notaire Public et l’avocat doivent se faire connaître auprès de ministère de l’intérieur grec dont le bureau enquêtera sur leur position dans la communauté et s’assurera qu'ils n’ont pas d’antécédents en opposition avec la sécurité de l’île, et ce parce que la Crète est considérée comme un territoire frontalier.

IX. CONSTRUIRE A PARTIR DE RIEN

A FAIRE ET A EVITER quand on achète un terrain et que l’on fait construire :

Pour votre propre protection, assurer-vous que vous avez un contrat en bonne et due forme avec le constructeur ou l’architecte en Crète avant de commencer les travaux de construction, de la même façon que vous le feriez dans votre pays.

A FAIRE

Assurez-vous que vous vous entendez bien avec l’architecte que vous avez choisi. Les architectes en Grèce ont beaucoup plus de pouvoir qu’en France et il n’est pas vraiment possible d’en changer. Une fois qu’ils ont obtenu votre permis de construire, ils sont responsables et s’engagent à signer que les fondations sont correctes ; ils réceptionnent les travaux et certifient que l’on peut connecter les services, et que votre immeuble est légal.

Vérifiez que IKA, la TVA et le coût de construction sont inclus dans le contrat. Cela peut expliquer des différences notables entre plusieurs propositions. En général ces coûts ne sont pas dans les contrats.

Ajouter une clause dans votre contrat d’architecte indiquant que vous pourriez choisir le constructeur de votre maison indépendemment de l’architecte si vous le souhaitez.

Gardez à l’esprit qu’un terrain sur la commune d’un village ou avec une vieille bâtisse dessus (à moins qu’elle ne soit protégée) pose moins de problème et coûte moins d’argent qu’un terrain à l’extérieur des frontières du village ou de la ville.

SERVICES

A faire

Si vous achetez un terrain en dehors des frontières du village, assurez-vous de connaître le prix des services. Vous pourriez voir une station électrique tout près et vous entendre dire que ce dont vous avez besoin pour votre maison coûtera seulement 900 € ; mais vous pourriez aussi être le malchanceux qui est juste au-delà de la limite et qu’il faut un transformateur. Un transformateur coûte quelques dizaines de milliers d’euros, et son coût n’est pas partagé par quelqu’un d’autre qui pourrait s’installer ici plus tard.

Pour des maisons individuelles sur leur propre terrain en dehors des limites du villages ou de la ville, le compteur électrique doit être placé dans une structure en béton au bord du terrain. Il doit être posé par un électricien agréé et générera un coût supplémentaire à la connexion.

Eau : s’il n’y a pas d’arrivée d’eau près de votre parcelle, vous pourriez avoir à autoriser la construction d’un grand réservoir, car la distribution d’eau est une quantité de litres et il est parfois plus économique d’avoir un réservoir qui supporte toute la charge. Si vous avez acheté un terrain rocailleux, cela peut représenter des frais importants en sus de l’estimation de la construction.

Eaux usées : si le terrain est rocailleux, la construction d’une fosse septique peut être très coûteuse car il faut creuser. Faire établir un devis avant de commencer.

A eviter

Lancer-vous et achetez le terrain de vos rêves si l’endroit est parfait, le prix correct, et votre budget un peu élastique ; mais si votre budget est limité pensez-y à 2 fois car toutes sortes d’imprévus peuvent arriver avec une construction.

N’achetez pas un terrain avec des problèmes d’accès. N’achetez pas un terrain avec une forte pente vers la route.

Dans tous les cas, notre agence est la pour vous assister et vous conseiller.